JD Vance tiene razón: la inmigración aumenta el precio de la vivienda, y eso está bien

En el debate vicepresidencial del 1 de octubre, el senador JD Vance (republicano de Ohio) dijo: "Miren, en Springfield, Ohio y en comunidades de todo el país... tienen viviendas que son totalmente inasequibles porque hemos traído a millones de inmigrantes ilegales para que compitan con los estadounidenses por las escasas viviendas" (Énfasis añadido.) Vance tiene razón al afirmar que los inmigrantes aumentan el precio de las viviendas.

La intersección de la oferta y la demanda determina los precios de la vivienda, como todos los precios. Cuando las curvas de la oferta de vivienda tienen una pendiente ascendente, el aumento de la demanda por parte de los inmigrantes incrementará el precio de la vivienda. Al fin y al cabo, los inmigrantes son personas que quieren un techo. La oferta de vivienda es relativamente inelástica en muchos lugares, en parte debido a políticas gubernamentales como la zonificación y las restricciones de altura y los límites de crecimiento urbano. La liberalización del uso del suelo podría aumentar la elasticidad de la oferta de vivienda, pero no será perfectamente elástica aunque se supriman todas las leyes sobre el uso del suelo. Esto significa que una mayor demanda, en igualdad de condiciones, hará subir los precios y la cantidad de viviendas.

Los inmigrantes también inducen un efecto de oferta de vivienda porque el 10% de todos los trabajadores nacidos en el extranjero trabajan en el sector de la construcción, porcentaje que se eleva al 14,9% en el caso de los no ciudadanos, según la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de 2023. Sólo el 6,2% de los estadounidenses nacidos en el país trabajan en la construcción. Las estimaciones muestran que alrededor del 30 por ciento de todos los trabajadores de la construcción son inmigrantes, con tasas más altas en California, Texas, Florida, Nueva York, Nueva Jersey y Nevada. Deportar a esos trabajadores o detener a más inmigrantes reducirá el crecimiento de la oferta de viviendas.

Sin embargo, todos los inmigrantes demandan vivienda. Incluso los inmigrantes que trabajan en la construcción aumentan primero la demanda de vivienda antes de poder construir más viviendas. Ese aumento de la demanda hace subir los precios e incentiva una nueva oferta mediante nuevas construcciones, renovaciones o el aumento de la oferta de unidades de alquiler por otros medios. Sin embargo, el inmigrante marginal aumenta la demanda de vivienda más de lo que aumenta la oferta.

Hay muchos trabajos empíricos que apoyan esta teoría. Mi primera parada en este viaje es el artículo de Albert Saiz publicado en 2007 en el Journal of Urban Economics, "Immigration and Housing Rents in American Cities". Merece la pena citar íntegramente el resumen del artículo:

¿Existe un impacto económico local de la inmigración? La inmigración hace subir los alquileres y el valor de la vivienda en las ciudades de destino de Estados Unidos. La asociación positiva entre el crecimiento de los alquileres y la afluencia de inmigrantes es generalizada en las series temporales de todas las áreas metropolitanas. Utilizo variables instrumentales basadas en un "shift-share" de los niveles nacionales de inmigración en las áreas metropolitanas. Una afluencia de inmigrantes equivalente al 1% de la población de una ciudad se asocia a aumentos de los alquileres medios y del valor de la vivienda de alrededor del 1%. Los resultados sugieren un impacto económico de un orden de magnitud mayor que el observado en los mercados laborales.

La última frase de Saiz es especialmente digna de mención porque la mayor parte del debate sobre la economía de la inmigración se centra en los salarios, que apenas se ven afectados por la inmigración. En mis presentaciones a los estudiantes, suelo decir que la vivienda es el mercado en el que los precios se ven más afectados por la inmigración. En relación con el mercado laboral, el inmigrante marginal afecta a los precios de la vivienda entre 3 y 10 veces más que a los salarios, dependiendo de la elasticidad salarial que se prefiera. Otros estudios muestran efectos similares.

Jacob Vigdor descubrió que un inmigrante más en un condado aumentaba el precio de la vivienda media en unos 12 céntimos (0,116 dólares) en 2010. Más de dos tercios de los estadounidenses nacidos en el país son propietarios de su propia vivienda, y aproximadamente dos tercios de todas las casas de Estados Unidos son propiedad de estadounidenses nacidos en el país, la mayoría de los cuales son de clase media. Por lo tanto, la mayor parte del aumento de la riqueza inmobiliaria causado por la inmigración corresponde a los estadounidenses nacidos en el país, si nos tomamos en serio la investigación de Vigdor (Aclaración: Vigdor está trabajando en la actualización de estas cifras para Cato. Informaré si el efecto se mantiene).

Según la investigación de Vigdor, más del 90% de los precios de la vivienda proviene de otros factores económicos y la inmigración se ha vuelto menos importante desde 2015. Vigdor también señala que una parte significativa del aumento de los precios de la vivienda se produce en áreas donde los precios de la vivienda probablemente habrían caído en ausencia de inmigración, como en Springfield.

La disminución de la inmigración también reduce la construcción de viviendas residenciales, lo que ejerce una presión al alza sobre los precios de la vivienda. Justin Wolfers tuiteó este reciente documento de trabajo que utiliza un choque exógeno de aplicación de la inmigración que se extendió de forma escalonada a través de las jurisdicciones de Estados Unidos que redujo la oferta de trabajadores de la construcción que, a su vez, redujo la construcción de viviendas residenciales y elevó el precio ajustado a la calidad de la vivienda. Todo eso está muy bien. Comunidades Seguras, el programa de control de la inmigración utilizado como choque exógeno escalonado, casi con toda seguridad no se desplegó aleatoriamente en todas las jurisdicciones de Estados Unidos (véase la Figura 2 del artículo). Pero eso probablemente no importe a los efectos de este documento. Como ya se ha dicho, los inmigrantes también constituyen una parte desproporcionada de los trabajadores de la construcción.

Volviendo a Springfield, Ohio, donde Vance comenzó, los precios de la vivienda han aumentado allí a medida que más inmigrantes haitianos se han trasladado. Según Redfin, el precio medio de venta de una vivienda unifamiliar vendida allí aumentó de 78.500 dólares en agosto de 2019 a 158.000 dólares en agosto de 2024, un aumento del 101 por ciento en términos nominales. El aumento a nivel nacional fue del 46 por ciento en términos nominales durante el mismo período. Eso ha hecho que los inquilinos y los compradores de vivienda por primera vez estén peor en Springfield y que los propietarios de viviendas, que en su mayoría son nativos, estén mejor.

El aumento del precio de la vivienda se puede analizar de muchas maneras. Las casas son más grandes que antes, pero el precio real por metro cuadrado ha subido en todo el país. Sin embargo, el precio por pie cuadrado como porcentaje de los ingresos se mantiene estable. La primera medida es la mejor para evaluar la afirmación de Vance en el debate y apoya su punto de vista.

¿Es esto un problema? ¿Y qué significa para la política?

El Gobierno no debería tratar de aumentar, reducir o estabilizar los precios de la vivienda en Estados Unidos. Debería limitarse a respetar los derechos de propiedad para el uso del suelo y quitarse de en medio para permitir que la oferta y la demanda de vivienda se equilibren con unos precios que cambian a medida que lo hace el mundo.

Para "quitarse de en medio" sería necesario que los gobiernos estatales y locales eliminaran las políticas de zonificación y uso del suelo y que el gobierno federal abandonara el negocio hipotecario, entre otros cambios que apoyo. El gobierno debería liberalizar la inmigración, y los precios de mercado deberían ajustarse. Sin embargo, se puede afirmar que los inmigrantes aumentan el precio de la vivienda en Estados Unidos.

Hay mucho con lo que discrepar en las declaraciones de Vance sobre la inmigración: sus efectos económicos en Estados Unidos, la conveniencia de sus sugerencias políticas y sus descripciones inexactas de la política actual en su cita al principio de este artículo. No voy a ceder ante nadie en mi defensa de los enormes beneficios netos de la inmigración para los estadounidenses, los inmigrantes y los extranjeros en el extranjero.

Sin embargo, debemos ser honestos e intelectualmente rigurosos al escribir sobre el efecto de la inmigración en Estados Unidos. Vance tiene razón en que los inmigrantes hacen subir el precio de la vivienda. Usted puede decidir si eso es bueno o malo, pero debe aceptarlo como cierto.

Este artículo fue publicado originalmente en Cato At Liberty (Estados Unidos) el 2 de octubre de 2024.