Freddie Mac: una incursión irresponsable en las segundas hipotecas
Mark Calabria dice que El mercado de las segundas hipotecas y los préstamos con garantía hipotecaria ya está suficientemente atendido por prestamistas existentes y mucho mejor capitalizados que Freddie Mac.
Por Mark A. Calabria
El Gobierno de Joe Biden está estudiando una propuesta del gigante hipotecario Freddie Mac para empezar a comprar segundas hipotecas. Seguramente le seguiría Fannie Mae. No sólo sería incoherente con las obligaciones legales de la administración, sino que pondría intencionadamente en considerable riesgo al contribuyente y a innumerables familias. La propuesta de Freddie debe ser rechazada.
En 2008, como miembro del personal del Senado, ayudé a crear un proceso legal para que el regulador de Freddie Mac aprobara o desaprobara nuevos productos o actividades. El proceso no pretendía ser oneroso, sino transparente. También se pretendía garantizar que los nuevos productos no entraran en conflicto con la seguridad y la solidez de Freddie, Fannie o el sistema de financiación hipotecaria.
La propuesta actual fracasa en este sentido. En el primer trimestre de 2024, Freddie Mac respaldará casi 3,5 billones de dólares en hipotecas. Sin embargo, su patrimonio neto, o capital, para absorber las pérdidas de esas hipotecas es de poco más de 50.000 millones de dólares. Eso supone un apalancamiento de casi 70 a 1. Es el doble del apalancamiento de Bear Stearns en el trimestre anterior a su quiebra en la primavera de 2008. No se equivoquen, Freddie Mac, hoy en día, está peligrosamente apalancada y no tiene el capital en sus libros para apoyar el riesgo que está tomando actualmente. Una supervisión responsable exige reducir la huella de Freddie, no apoyar una expansión.
El mercado de las segundas hipotecas y de los préstamos con garantía hipotecaria ya está suficientemente atendido por prestamistas existentes y mucho mejor capitalizados. De hecho, los bancos comerciales, el principal prestamista en este mercado, están experimentando históricamente bajos ratios de préstamos a depósitos, lo que indica una capacidad de balance significativa para servir a este mercado. Parece que el principal motivo de la propuesta no es beneficiar a los propietarios de viviendas, sino a los prestamistas hipotecarios no bancarios. No es que no simpatice con los prestamistas hipotecarios no bancarios, dado el estado de depresión de su negocio, pero aprobar este producto es trasladar las pérdidas consciente e intencionadamente al contribuyente estadounidense.
Tal vez sea aún más desconcertante que la administración Biden afirmara hace sólo unas semanas que las compañías hipotecarias no bancarias eran un riesgo potencial para nuestro sistema financiero, llegando incluso a pedir un respaldo del Congreso para estos prestamistas. Muchos de los riesgos planteados por la administración son reales y preocupantes. Sin embargo, si esos riesgos son reales, ¿por qué proponer también una expansión de esos riesgos a través de un producto de segunda hipoteca de Freddie Mac?
Si el verdadero objetivo de la propuesta es proteger a los prestatarios de las prácticas abusivas de los prestamistas hipotecarios, una preocupación que comparto, entonces animaría a Freddie Mac, y a Fannie Mae, a adoptar la prueba del beneficio neto tangible para las refinanciaciones que desarrollé con la entonces presidenta del consejo de administración de Fannie Mae, Sheila Bair. La reversión de esa política, tras mi marcha, dejó a los prestatarios vulnerables a la quita de capital.
Uno de los principales factores que contribuyeron a la crisis hipotecaria de 2008 fue la continua sustracción de capital de los prestatarios hipotecarios a través de refinanciaciones y segundas hipotecas. Estas prácticas dejaron a muchas familias debiendo más en sus hipotecas de lo que valían sus casas. Aunque Freddie promete que este nuevo producto dejará a los prestatarios con suficiente capital, 2008 debería recordarnos que el valor de la vivienda puede caer rápido y mucho. Como también estamos pasando claramente el pico de los precios de la vivienda de este ciclo, no debemos animar a los prestatarios a reducir su capital inmobiliario, su red de seguridad, justo cuando las aguas están posiblemente a punto de agitarse.
Antes de que el sector hipotecario empiece a contar sus beneficios por descargar este riesgo sobre el contribuyente, hay que tener en cuenta que, aunque se aprobara, este producto probablemente dejaría de existir bajo una nueva administración. Esperemos que la administración Biden rechace otra de las incursiones irresponsables de Freddie.
Este artículo fue publicado originalmente en Real Clear Markets (Estados Unidos) el 20 de junio de 2024.