Escritura privada

Según una larga tradición legal, en el Ecuador, para vender un inmueble, se necesita escritura pública. Desde 1861 –que es el año en que el Código Civil entró en vigencia en nuestro país– si la venta de un inmueble no se hace por escritura pública, se entiende que el contrato no se ha perfeccionado. Y, según esa misma tradición, la escritura pública también es necesaria para la promesa de venta de un inmueble. 

Si usted quiere comprar una casa, necesita ir donde un notario y pagar los costos de una escritura pública. Si usted no hace eso, no tiene contrato. Si usted quiere prometer que va a comprar la casa en el futuro, necesita ir donde un notario y pagar la escritura pública. En caso contrario, la ley entiende que usted nunca prometió nada. 

La regla que exige escritura pública para la venta y para la promesa de venta de inmuebles tiene ventajas. Por un lado, la escritura pública da certeza. Si el día de mañana la persona que le vende la casa o que le prometió venderla sale con la novedad de que no quiere cumplir lo acordado, usted puede demandar el cumplimiento y el resultado del juicio es bastante predecible: con la escritura pública, prueba el acuerdo y gana el juicio; sin la escritura pública, no prueba nada y pierde el juicio. La regla evita la posibilidad de que el juez tenga que elegir a la corazonada entre dos testimonios contradictorios. Por otro lado, la escritura pública promueve la seriedad. Si usted tiene que tomarse el trabajo de ir donde un notario y pagar la escritura, hay mayores posibilidades de que la decisión de comprar la casa haya sido bien meditada y que no sea el resultado de un impulso injustificado. 

Pero no todo es ventajas. En primer lugar, la escritura pública impone costos. Hay que pagarle al notario por sus servicios. La regla eleva los costos de transacción y puede tener como efecto que muchas ventas o promesas de venta de inmuebles, que resultan convenientes para los contratantes, no se terminen realizando por el costo que implican. En segundo lugar, la escritura pública puede darle una ventaja injustificada a la parte sofisticada por sobre la parte novata. La parte sofisticada conoce la ley y puede aprovecharse de eso para celebrar acuerdos por escritura privada y reservarse la posibilidad de desconocer lo acordado si no le conviene en el futuro. La parte novata no conoce la ley y pensará que aunque no haya escritura pública está obligada a cumplir con su parte del acuerdo. 

¿Las ventajas de una regla que impone escritura pública superan los costos que la regla impone? Hay que pensar la respuesta. Por el momento, tenemos una pista: los países de la región exigen escritura pública para la venta de inmuebles, pero no exigen escritura pública para la promesa de venta de inmuebles.

Este artículo fue publicado originalmente en El Universo (Ecuador) el 25 de septiembre de 2019.