Así retiene suelos el Gobierno donde se podrían construir 72.600 nuevas viviendas
Diego Sánchez de la Cruz indica que el Estado es uno de los mayores propietarios de suelo a través de SEPES, al igual que también uno de los principales propietarios de vivienda a través de SAREB.
Desde la llegada de Pedro Sánchez al gobierno de España, el precio de la vivienda de compra-venta y alquiler no ha dejado de encarecerse. En los cinco últimos años, el portal inmobiliario Idealista refleja un aumento del 23% en el coste de adquisición y un repunte del 27% en los arriendos. Esta evolución está directamente relacionada con una agenda regulatoria que ha terminado generando un verdadero colapso en el desarrollo de obra nueva.
Sobre esta última cuestión, los promotores inmobiliarios denuncian de manera recurrente las complicaciones burocráticas asociadas al desarrollo de suelo para construir vivienda. En este sentido, un obstáculo mayúsculo que rara vez se menciona en la discusión pública es el papel distorsionador que juega el gobierno central a través de SEPES, una empresa pública vinculada al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Constituida hace ahora 60 años, la entidad estatal sostiene en su informe anual que "su trayectoria arroja un balance positivo aportando al territorio desarrollo urbanístico a través de la concertación y la colaboración interinstitucional. Todo esto, configura a SEPES como instrumento eficaz para el desarrollo de políticas de vivienda y suelo, claves para construir país".
En cambio, la Secretaria de Vivienda del Partido Popular, Paloma Martín, ha denunciado recientemente que "el gobierno es uno de los mayores propietarios de suelo a través de SEPES, al igual que también es uno de los mayores propietarios de vivienda a través de SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), pero no está dando respuesta al problema y solamente está contribuyendo a que siga bajando la oferta de vivienda disponible. Tenemos que hacer justo lo contrario: poner suelo a disposición del sector privado para que construya vivienda, ofrezca alquiler asequible y gestione esos activos por 60-70 años antes de devolverlos al patrimonio público. Eso estamos haciendo los gobiernos del PP en Madrid con el Plan VIVE. También en Andalucía y Valencia se está trabajando en esta línea".
La cartera de SEPES
Pero, volviendo a la operativa de SEPES, ¿qué nos dicen los datos? En su último inventario de patrimonio público, con fecha 31 de diciembre de 2023, este organismo informa de una cartera de suelo residencial cuya extensión asciende a 13,9 millones de metros cuadrados, en términos netos. Esta cifra es prácticamente idéntica a la que el organismo informaba a finales de 2022. Hablamos, pues, de casi 14 millones de metros cuadrados donde se podría desarrollar vivienda.
Para determinar cuántas viviendas se pueden desarrollar con una cartera de suelo residencial de 13,9 millones de metros cuadrados, es necesario considerar varios factores, como la densidad de construcción permitida y las normativas urbanísticas locales. Sin embargo, una aproximación general puede ser útil para tener una idea preliminar. Así, en términos generales, la densidad de viviendas por hectárea puede variar considerablemente, pero una cifra comúnmente utilizada en muchas zonas urbanas de España es de aproximadamente 30-50 viviendas por hectárea. Usando este rango como referencia, podemos calcular la cantidad de pisos y casas que podrían salir al mercado por esta vía. Si convertimos los metros cuadrados a hectáreas (1 ha = 10.000 m2) y aplicamos una densidad media de 40 viviendas por hectárea, alcanzamos un dato estimativo de 55.600 viviendas que podrían salir al mercado en aquellas zonas específicas donde se encuentran estas parcelas de suelo de uso residencial.
Asimismo, la cartera de suelo de SEPES incluye 1,3 millones de metros cuadrados consagrados a un uso distinto al residencial, esencialmente equipamientos y uso dotaciones público. Si se autorizase la conversión de 0,5 millones de esos metros cuadrados para su uso residencial, podríamos contemplar el desarrollo de otras 2.000 viviendas adicionales, nuevamente tomando como referencia una densidad media de 40 viviendas por hectáreas. Esto dejaría la cifra final en 57.600 pisos y casas que podrían salir al mercado con un mejor uso de la cartera de SEPES.
El suelo sin desarrollar de la Sareb
A esta cifra hay que sumarle la cartera de suelo que posee SAREB. En total, dicho organismo reportaba en 2023 un total de 24.617 parcelas en las que sería posible desarrollar hasta 15.000 nuevas viviendas, de las cuales 10.000 estarían en las comunidades con mayor incremento del precio del suelo y los arriendos.
La cifra de la Sareb, comunicada por el propio gobierno de Pedro Sánchez en abril de 2023, se podría combinar con los 57.600 pisos que se podrían construir en los suelos propiedad de SEPES, de acuerdo con los cálculos presentados en párrafos anteriores. Actuar en ambas direcciones generaría, en última instancia, un total de 72.600 nuevas viviendas.
Este artículo fue publicado originalmente en Libre Mercado (España) el 14 de junio de 2024.