Alquilericidio

Las malas ideas económicas nunca mueren del todo y las pésimas suelen gozar de una salud de hierro. En esta última categoría se incluyen la limitación del precio de los alquileres y la regulación de esos contratos para facilitar el acceso de los ciudadanos y de las familias con rentas medias y bajas a la vivienda. La ineficacia y los efectos negativos de estas propuestas son de las pocas cuestiones en las que siempre ha existido un amplio consenso entre los economistas. Después de años de latencia, esta desafortunada idea ha vuelto a la primera línea de la agenda española de la mano del socio del PSOE en el futuro Gobierno de España, Unidas Podemos. Se trata de un ejemplo de manual de la ley de las consecuencias imprevistas enunciada por John Locke hace más de 400 años.

De entrada, el precio de arrendar una vivienda es el determinado por el cruce de la oferta y de la demanda. Si aquel se sitúa por debajo de su nivel de equilibrio, habrá más demandantes que oferentes. En el supuesto de que el control de los alquileres no se extienda a todos estos, los recursos habitacionales en la parte no regulada del mercado serán más caros, mientras que la oferta se reducirá de manera inevitable en el sector del mercado con rentas topadas al alza. Para evitar esta distorsión es imprescindible extender los controles a todos los arrendamientos, en cuyo caso la restricción de la oferta tiene las consecuencias de una justicia poco salomónica: afecta y perjudica a todos los que pretende beneficiar. Pero ahí no termina la historia…

En España, la limitación del precio de los alquileres se ve acompañada por la existencia de una ley de arrendamientos urbanos que dificulta de manera extraordinaria tanto la capacidad de los propietarios de viviendas de desahuciar a quienes incumplen sus obligaciones contractuales como de revisar estas cuando el arrendamiento llega a término. En este marco institucional, el coste de oportunidad de alquilar para los dueños es, sin duda, superior al beneficio que les proporciona hacerlo. Esto conduce de manera inexorable a una caída de la oferta de pisos y/o casas en régimen arrendaticio. Por eso hay en la vieja piel de toro un montante millonario de viviendas vacías.

Por otra parte, alrededor de un tercio de los pensionistas reciben rentas de viviendas que tienen alquiladas a terceros. Estas suponen en muchas ocasiones un complemento a la cuantía de la jubilación que perciben y, es más, la mayoría adquirieron esos activos como un instrumento de ahorro de cara a su jubilación. Desde esta perspectiva, limitar por ucase la tasa de retorno que pueden obtener de aquellas lesiona de manera significativa una importante fuente de ingresos para ellos. Se trata de una redistribución de rentas cuya legitimidad resulta muy cuestionable. Pero aún hay más…

Ante un escenario de regulación política del precio de los alquileres, los propietarios carecen de incentivos para invertir en su mantenimiento. La combinación de una renta inferior a la que establecería el mercado unida a la necesidad de hacer frente a los costes de la propiedad, IBI (Impuestos a Bienes Inmuebles), gastos de comunidad, etcétera, desincentiva que los arrendadores destinen recursos para conservar en buen estado las viviendas que están fuera del mercado y, también, las que están en él sometidas al control de precios. Por eso, un gran economista sueco, paladín durante décadas de la socialdemocracia, Assar Lindbeck, concluyó tras estudiar la experiencia de esas medidas en las ciudades estadounidenses y europeas donde estuvieron y están implantadas que el “control de rentas es la técnica conocida más eficiente para destruir una ciudad con la excepción de los bombardeos”.

De igual modo, el control de los alquileres tiende a reducir la movilidad del factor trabajo, una de las graves deficiencias de la economía española. Esto provoca dos consecuencias en apariencia contradictorias, pero que no lo son. Por un lado, permite a los trabajadores residentes en zonas de salarios altos vivir a un coste simbólico desligado del potencial recorrido alcista de sus ingresos; por otro, efecto contrario, disuade a los empleados con remuneraciones bajas a moverse hacia zonas en las cuales aquellas podrían ser superiores. En ambos supuestos, los efectos redistributivos son negativos y no soportan el test de criterio alguno de justicia.

Ante el fracaso de estas iniciativas solo hay dos caminos transitables: o bien se obliga a todos los propietarios de viviendas vacías a ponerlas en alquiler al precio fijado por el Gobierno y se impide salir del mercado a los que ya las tienen arrendadas, o bien se liberalizan los arrendamientos y se remite su negociación a la libre contratación entre arrendadores y arrendatarios. La primera opción equivale de hecho a nacionalizar la vivienda, transformando el derecho de propiedad sobre ella en un concepto vacío de contenido, y convierte al Estado en el propietario real de los pisos, para cuya asignación se verá obligado a imponer un sistema de racionamiento sujeto a una absoluta discrecionalidad y, por tanto, a un elevado riesgo de corrupción.

La segunda opción supone dar libertad a los individuos para que acuerden de mutuo acuerdo las condiciones de la relación arrendaticia. ¿Se producirían abusos? La experiencia existente demuestra lo infundado de esa cautela. Antes de las hiperrestrictivas legislaciones sobre arrendamientos urbanos impuesta por el franquismo y mantenida por los Gobiernos de izquierdas y de derechas durante la democracia, existía en España un mercado de alquileres profundo y accesible. De hecho, la mayoría de los españoles vivía de esa manera. Durante el primer gobierno de Felipe González, el llamado decreto Boyer liberalizó los alquileres lo que se tradujo en un rápido aumento de su oferta y una paulatina caída de su precio. Esta es la vía a seguir, en lugar de hacer experimentos condenados al fracaso y lesivos para los derechos individuales.

Este artículo fue publicado originalmente en Civismo (España) el 4 de diciembre de 2019.