Cuando los propietarios pierden el derecho de exclusión, toda la economía sufre
Thomas A. Berry y Nathaniel Lawson explican que Los derechos de propiedad son esenciales para la prosperidad económica, y el derecho de exclusión es la condición sine qua non de la propiedad.
Por Thomas A. Berry y Nathaniel Lawson
En marzo de 2020, la ciudad de Seattle impuso la primera de una serie de órdenes de emergencia en respuesta a la amenaza del COVID-19. Las órdenes prohibían a los propietarios desalojar a los inquilinos por falta de pago, contratos de arrendamiento vencidos o cualquier otra razón, a menos que el inquilino presentara "una amenaza inminente para la salud o la seguridad de los vecinos, el propietario o los miembros del hogar del inquilino o del propietario".
En virtud de la Quinta y la Decimocuarta Enmiendas, los Estados no pueden expropiar propiedades privadas para uso público sin ofrecer una compensación justa. Un grupo de propietarios de viviendas de alquiler de Seattle demandó a la ciudad, alegando que las moratorias equivalían a expropiaciones no compensadas. Cada uno de los propietarios alquilaba propiedades cubiertas por las moratorias, y cada uno perdió el derecho a controlar su propia propiedad como resultado de las órdenes.
Pero el Tribunal de Apelación del Noveno Circuito de Estados Unidos rechazó las demandas de expropiación de los propietarios, basándose en su interpretación del caso Yee contra la ciudad de Escondido (1992) del Tribunal Supremo. Según el Noveno Circuito, Yee sostenía que el gobierno puede cambiar las condiciones y la duración del contrato de arrendamiento de un inquilino sin compensar al propietario, siempre que éste haya abierto la propiedad al inquilino de forma voluntaria.
Ahora los propietarios piden al Tribunal Supremo que se haga cargo de su caso, y Cato ha presentado un escrito amicus curiae apoyando su petición.
En nuestro escrito, explicamos que el Noveno Circuito malinterpretó completamente el caso Yee, que se limitaba a afirmar que una ordenanza que estableciera un alquiler máximo no equivalía a una expropiación física. Los propietarios en Yee no estaban tratando de desalojar a ninguno de sus inquilinos. Y a diferencia de las órdenes de Seattle, la ordenanza en cuestión en Yee permitía a los propietarios desahuciar a los inquilinos por muchos motivos, como el impago del alquiler, la infracción de la ley, el vencimiento del contrato de arrendamiento o el deseo del propietario de cambiar el uso de la propiedad.
Como relata nuestro escrito, la interpretación errónea de Yee por parte del Noveno Circuito tiene graves consecuencias prácticas. Los gobiernos locales promulgaron numerosas moratorias de desahucio durante la pandemia. Estas moratorias permitían a los inquilinos seguir ocupando las propiedades de alquiler independientemente del impago, el mal comportamiento o el deseo del propietario de cambiar el uso de la propiedad. Y en los últimos años han proliferado las leyes generales de control de alquileres que restringen de forma similar los desahucios.
Estas leyes y ordenanzas han reducido el valor de las propiedades y han provocado que muchos pequeños propietarios tengan dificultades para hacer frente a sus facturas. El sector de la vivienda de alquiler mueve 3,4 billones de dólares y da empleo a 17,5 millones de trabajadores, por lo que estos costos añadidos lastran una economía ya de por sí en dificultades.
Este impacto financiero en los propietarios ha provocado una reducción de las viviendas de alquiler disponibles, lo que ha incrementado perversamente los alquileres para los inquilinos y ha conducido al aburguesamiento de las ciudades. También ha provocado que los propietarios descuiden el mantenimiento necesario, perjudicando la calidad de la vivienda que reciben los inquilinos. Dado que más de un tercio de las viviendas están ocupadas por inquilinos, una enorme proporción de la población sufre cuando aumentan los alquileres y disminuye la calidad de las viviendas de alquiler.
Los derechos de propiedad son esenciales para la prosperidad económica, y el derecho de exclusión es la condición sine qua non de la propiedad. El Tribunal Supremo debería aceptar este caso, revocar la decisión del Noveno Circuito y reiterar que el gobierno no puede vulnerar el derecho de exclusión de los propietarios sin pagar una indemnización justa.
Este artículo fue publicado originalmente en Cato At Liberty (Estados Unidos) el 16 de febrero de 2024.