El Proyecto "Forever" de California debe superar las restricciones al uso del suelo

Mientras California lucha contra la escasez de viviendas, las leyes de zonificación de ciudades y condados impiden el desarrollo residencial en grandes extensiones de terreno dentro del estado. Una de estas restricciones es la Iniciativa de Crecimiento Ordenado del condado de Solano, que en general impide a los propietarios crear subdivisiones residenciales en terrenos clasificados como agrícolas.

Además de agravar la escasez de viviendas en el estado, medidas como la Iniciativa de Crecimiento Ordenado (a menudo denominada Límites de Crecimiento Urbano) restringen la libertad de los propietarios de utilizar sus tierras como mejor les parezca. Pero las restricciones del condado de Solano podrían verse pronto desafiadas por un grupo de inversores de Silicon Valley.

El grupo, que opera bajo el nombre California Forever, incluye a los inversores Marc Andreessen, Patrick y John Collison, Chris Dixon, John Doerr, Nat Friedman, Daniel Gross, Reid Hoffman, Michael Moritz y Laurene Powell Jobs. Han comprado más de 50.000 acres de terreno agrícola en la parte oriental del condado.

Su intención es construir un conjunto de barrios transitables con acceso a empleos locales bien remunerados, así como a oportunidades educativas, gastronómicas y comerciales. Sin embargo, nada de eso será posible dadas las actuales restricciones urbanísticas.

Para liberarse de estas restricciones, es probable que California Forever tenga que aprobar una iniciativa electoral que relaje la Iniciativa de Crecimiento Ordenado. El éxito en la votación requerirá superar las objeciones de los líderes locales. Estas objeciones tienen fuertes refutaciones, como sugerí en un reciente artículo de opinión en el San Jose Mercury News y amplío aquí.

Los críticos reprochan a la ciudad propuesta que no esté cerca del transporte público, lo que implica que conducirá más y emitirá más gases de efecto invernadero que los proyectos de relleno urbano. Pero el extremo noroeste de los terrenos acumulados por California Forever está cerca de la línea ferroviariade Capitol Corridor, operada conjuntamente con Amtrak. La línea ofrece servicio a Sacramento y San José, junto con transbordos a BART en Richmond y Oakland. En la actualidad, las salidas de esta línea son limitadas y los tiempos de viaje relativamente largos, pero la Capitol Corridor Joint Powers Authority tiene un plan para aumentar y acelerar el servicio.

El núcleo de la futura nueva ciudad está a varios kilómetros del Capitol Corridor. Para garantizar que los residentes de la ciudad puedan llegar a San Francisco, San José y Sacramento sin necesidad de utilizar el auto, los promotores podrían construir un ramal ferroviario en un derecho de paso no utilizado o proporcionar senderos multiusos que permitieran a los ciclistas llegar fácilmente a la estación más cercana.

Pero, a medida que mejore la tecnología de las comunicaciones y se normalice el trabajo a distancia, la necesidad de que los residentes de una nueva ciudad del este del condado de Solano se desplacen al trabajo debería ser limitada. Dado que la ciudad incluirá un conjunto de comunidades densamente pobladas y de uso mixto, los residentes vivirán a poca distancia a pie, en bicicleta o en scooter de los centros comerciales, de los restaurantes, las actividades recreativas, los centros educativos y de co-working, lo que reducirá la necesidad de desplazarse en auto.

Los proyectos de relleno son magníficos en teoría, pero a menudo se topan con una fuerte resistencia local, lo que contribuye a elevar los costos de construcción y los retrasos. El resultado es que las viviendas caras sólo son asequibles para algunos gracias a las cuantiosas subvenciones de los contribuyentes.

Los críticos de California Forever también han cuestionado cómo se abastecerá de agua la nueva ciudad, dada la escasa pluviosidad de la zona. Los promotores del proyecto sugieren mejorar el acueducto del norte de la bahía, pero la desalinización del agua de la bahía y de los ríos cercanos también puede ser una opción. La ciudad cercana de Antioch está terminando de construir una planta desalinizadora que podría servir de modelo para una instalación similar en California Forever. Hay que admitir que obtener la aprobación para una nueva planta desalinizadora en California puede resultar complicado. El uso intensivo de tecnologías de reciclado de agua también podría reducir las necesidades de agua de la ciudad por habitante.

Otra objeción es que California Forever colindará con la Base Aérea de Travis, lo que supuestamente supondría una amenaza para la seguridad nacional. Pero las zonas próximas al extremo noreste de la base ya están urbanizadas, y la preocupación por la seguridad aún no es noticia. Esta objeción también podría sorprender a los residentes de San Diego, muchos de los cuales viven a poca distancia de las instalaciones navales de la ciudad. Del mismo modo, los residentes de Colorado Springs viven cerca de la Base Espacial Peterson, y los de Tacoma están cerca de las puertas de la Base Conjunta Lewis-McChord. De hecho, el propio Pentágono está situado cerca de un barrio de 8.200 residentes y 300.000 pies cuadrados de espacio comercial.

También preocupa la forma sigilosa en que California Forever adquirió su cartera inmobiliaria y la riqueza de sus inversores. Pero si el grupo hubiera salido a bolsa al principio, sus costos de adquisición habrían sido mucho más elevados. No hay pruebas de que los vendedores recibieran menos del valor de mercado por sus terrenos, que es todo lo que razonablemente podían esperar. Pero la noticia de que el grupo inversor demandó a los propietarios por intentar negociar colectivamente fue decepcionante.

Del mismo modo que el grupo inversor de California Forever tiene derecho a comprar terrenos a un precio aceptable para los vendedores, éstos deberían tener libertad para trabajar juntos durante el proceso de negociación.

Los proyectos de los ultrarricos han sido buenos y malos. Entre las contribuciones duraderas y bien consideradas de los superricos están la Biblioteca Pública de Nueva York (de Jacob Astor), la Universidad de Stanford (Leland Stanford) y la Radiotelevisión Pública (financiada inicialmente por la Fundación Ford).

No hay garantías de que los esfuerzos de los multimillonarios tengan éxito. Pueden verse frustrados por vanidad personal, mala ejecución o simplemente mala suerte. Lo mismo puede decirse de los esfuerzos por crear nuevas ciudades. Los patrocinadores sólo tienen que mirar unos cientos de kilómetros al sur para ver una historia con moraleja. California City, una comunidad intencionada del condado de Kern concebida inicialmente a finales de los años cincuenta, ha resultado ser un fracaso espectacular. Menos de 15.000 residentes se reparten por los 204 kilómetros cuadrados de la ciudad, y la mayoría de las carreteras de su plan maestro nunca se pavimentaron.

Irvine es una ciudad californiana mucho más exitosa. Constituida en 1971 y construida sobre un antiguo rancho, la ciudad figura ahora entre los diez mejores lugares para vivir en Estados Unidos, según Niche. Irvine sigue ganando población en medio de una tendencia general a la baja en la mayor parte de California.

Sólo el tiempo dirá si California Forever podrá seguir adelante y si tendrá éxito. En cualquier caso, su campaña de iniciativa electoral arrojará luz sobre los efectos adversos de las restricciones al uso del suelo.

La oposición política a California Forever recuerda a la disputa sobre Próspera, que está construyendo una ciudad emergente en Roatán, una isla del Mar Caribe gobernada por Honduras. Próspsera adquirió terrenos y desarrolló una estructura de gobierno al amparo de la ley de Zonas de empleo y desarrollo económico (ZEDE) promulgada por un gobierno hondureño anterior. Pero el nuevo gobierno socialista derogó la ley ZEDE e intenta poner fin al proyecto de Próspsera. Los organizadores del proyecto están litigando contra el gobierno actual invocando las protecciones constitucionales concedidas anteriormente a las ZEDE. Es lamentable que el gobierno actual intente restringir una inversión extranjera que podría contribuir en gran medida a aliviar la pobreza en la nación centroamericana.

Este artículo fue publicado originalmente en Cato At Liberty (Estados Unidos) el 7 de septiembre de 2023.