EE.UU.: Cómo debería reformarse el mercado hipotecario
Mark A. Calabria asevera que "El defecto central de nuestro sistema actual es que las ganancias por la toma de riesgo no tienen relación con las pérdidas".
Por Mark A. Calabria
Al fin se está debatiendo una de las causas de la crisis financiera: nuestro profundamente defectuoso sistema de financiamiento de vivienda.
Para encontrar una solución verdaderamente efectiva, deberíamos hacernos algunas preguntas básicas acerca de lo que nuestro sistema hipotecario debería hacer y cómo debería funcionar. También debemos asegurarnos de que el rescate de Fannie Mae y Freddie Mac —que probablemente excederá el costo al contribuyente de todos los rescates bancarios combinados en la historia de EE.UU.— nunca se repita.
El defecto central de nuestro sistema actual es que las ganancias por la toma de riesgo no tienen relación con las pérdidas. Muchas veces los prestamistas, los propietarios de vivienda y la industria de bienes raíces obtienen ganancias mientras que el contribuyente asume los riesgos. Esto no puede seguir así.
También deberíamos reconocer que los propietarios de vivienda y los contribuyentes muchas veces son la misma persona. Las políticas que sacan un dólar de su bolsillo izquierdo solamente para ponerlo de vuelta en su bolsillo derecho no brindan un beneficio real. Por supuesto que los propietarios de vivienda tendrían buena suerte, como contribuyentes, si en realidad recuperaran un dólar por cada dólar que contribuyen. Una descripción más precisa sería pagar un dólar para obtener tal vez 50 centavos.
Además de alinear los costos con los beneficios en nuestro sistema de financiamiento hipotecario, estos costos y beneficios también deberían ser tanto transparentes como creíbles. Los subsidios implícitos y las obligaciones contingentes deberían ser algo del pasado.
Debe acabarse la era de políticos guiñándole el ojo y dándole señales de aprobación al estatus “privado” de Fannie Mae y Freddie Mac. Cualquier subsidio debería estar en el presupuesto de manera precisa y debe ser calculado de manera sensata. Esto significa que ya no se asumirá que los precios de las viviendas solo subirán o que el ciclo económico está muerto.
A pesar de los frecuentes episodios de bonanzas y colapsos de los precios de los bienes raíces, nuestro sistema de financiamiento hipotecario no está construido para soportar los colapsos. Luego de las pérdidas generadas por la crisis de los ahorros y préstamos y después de que se hayan registrado las históricas pérdidas de Fannie Mae y Freddie Mac, cualquier sistema regulatorio para el financiamiento de viviendas debería asumir que habrá otro colapso de los bienes raíces en el futuro.
En el intento por hacer a nuestro sistema más resistente a las crisis, deberíamos evitar políticas que concentren el crédito o el riesgo de tasas de interés en un pequeño número de entidades. Aún a pesar de lo grave que fue la crisis de ahorros y préstamos, no hubo una empresa cuya bancarrota haya amenazado nuestra economía. Lo mismo no se puede decir de Fannie Mae y Freddie Mac.
Las empresas a veces quebrarán y deben quebrar. Nuestro sistema de financiamiento hipotecario debería poder soportar la quiebra de cualquier empresa. La mejor manera de lograr esto es evitando la concentración del riesgo en un solo lugar.
Nuestras actuales políticas hipotecarias promueven un exceso de apalancamiento, tanto por parte de los propietarios de vivienda como por parte de las instituciones financieras. Propiedad y deuda no son sinónimos. Sin los subsidios a la deuda hipotecaria, las familias tendrían más patrimonio en sus casas, permitiéndoles tener un colchón más grande para el momento en que los precios de las viviendas caigan.
Mientras más subsidiemos la propiedad de la vivienda —algo que en sí deberíamos cuestionarnos— estos subsidios deberían estar diseñados de tal manera que sus beneficios los reciba en gran parte el propietario y, exclusivamente, las familias que no serían propietarias de otra manera. Una porción demasiado grande de los subsidios vigentes se queda en los bolsillos de las industrias de bienes raíces e hipotecas.
Gran parte de los actuales subsidios también hacen poco más que aumentar los precios de las viviendas sin, de hecho, mejorar la posibilidad de comprar las viviendas. Cualquier política que aumente el precio de una de las necesidades básicas de la vida —un techo— es una política que deberíamos cuestionar o más bien rechazar.
Tal vez más importante es que nuestro sistema de financiamiento hipotecario debe estar mejor aislado de la política. Las bonanzas siempre son populares cuando se dan y el instinto natural de los políticos es fortalecer lo popular. Mientras menos política invada el financiamiento hipotecario, menos posible es que el Estado le eche carbón al fuego durante la próxima bonanza de bienes raíces.
Por otro lado, el sistema de financiamiento de hipotecas ha sido utilizado frecuentemente por el Estado a lo largo de las últimas décadas como una herramienta para redistribuir la riqueza. Si el Estado debería redistribuir el ingreso, debería hacerlo de manera directa y transparente a través de los programas que conforman un Estado Benefactor. El único propósito del financiamiento de hipotecas debería ser financiar hipotecas, no resolver cada problema social que aparece bajo el sol.
Tenemos una oportunidad única en política pública: Corregir un defecto fundamental en nuestra economía. Mientras haya un amplio consenso de que nuestro sistema de financiamiento hipotecario es defectuoso, nos arriesgamos a aplicar unas cuantas curitas si no iniciamos una conversación seria y profunda acerca de lo que debería lograr el sistema. Antes de que nos preocupemos acerca de la política, deberíamos definir los principios.
Este artículo fue publicado originalmente en Investor's Business Daily (EE.UU.) el 12 de agosto de 2010.