La vivienda asequible: los créditos tributarios versus la desregulación

Los formuladores de políticas públicas de todo el país están preocupados por el elevado costo de la vivienda para las familias con ingresos moderados. Una respuesta federal a este problema es el crédito fiscal para viviendas de renta baja (LIHTC), que proporciona créditos fiscales a los promotores de viviendas multifamiliares. En la actualidad, el Congreso está estudiando la posibilidad de ampliar el LIHTC y añadir una nueva versión del crédito destinada a las rentas medias o a los trabajadores.

Presenté estos comentarios en febrero en una conferencia del American Enterprise Institute sobre el LIHTC. La conferencia incluyó excelentes presentaciones de Ed Pinto, Tobias Peter, Kevin Corinth, Ed Glaeser y Howard Husock.

El LIHTC es una solución compleja e ineficaz para la asequibilidad de la vivienda. Los créditos fiscales desplazan a la vivienda de mercado, benefician más a los intermediarios financieros que a los inquilinos con bajos ingresos, generan fraude y corrupción, y son menos eficientes que la ayuda a la vivienda basada en la demanda o los mercados libres. Ampliar los créditos fiscales federales para la vivienda sería lo contrario de una política basada en pruebas.

Complejidad

Los gobiernos imponen muchas estructuras legales complejas: impuestos sobre la renta, normas sobre bonos exentos de impuestos, normas ambientales, códigos de construcción, zonificación, regulaciones financieras y docenas de estructuras de subsidios como las Zonas de Oportunidad y las subvenciones comunitarias en bloque. El LIHTC es complejo en sí mismo, e interactúa con todas estas otras estructuras complejas.

¿Hasta qué punto es complejo el crédito? La biblia es el Manual LIHTC de Novogradac 2023, que tiene 1.798 páginas. Un único crédito fiscal y casi 1.800 páginas de normas y orientaciones.

El Gobierno federal asigna los créditos fiscales a los Estados, y éstos utilizan los Planes de Asignación Cualificada (QAP) para repartirlos entre los promotores. Los QAP constituyen una planificación centralizada. Microgestionan la construcción de edificios de apartamentos mediante normas y sistemas de puntos.

El QAP y el manual del QAP de Virginia tienen 266 páginas. Algunas de sus complejidades son

• Normas para la asignación de créditos a las zonas dentro de Virginia.
• Puntos por ubicaciones favorables en los barrios, como cerca de las estaciones de autobuses.
• Puntos para determinar si los proyectos cuentan con subcontratistas de minorías y mujeres.
• Puntos para promotores con experiencia, lo que da ventaja a las empresas con información privilegiada.
• Normas sobre la estructura financiera y el personal de los promotores.
• Normas de interacción con otras subvenciones, como las zonas de oportunidad.
• Puntos por microgestionar el diseño de las viviendas. Por ejemplo, los promotores reciben tres puntos "si los ventiladores de baño de cada cuarto de baño completo están conectados a la luz del cuarto de baño principal con un temporizador retardado, o de escape continuo", tres puntos "si los ventiladores de baño de cada cuarto de baño completo están equipados con un humidistato", tres puntos si las puertas interiores son de núcleo sólido, cinco puntos para las salas comunitarias con ciertas características, y un punto "si cada unidad tiene al menos un puerto de carga USB en la cocina, sala de estar y todos los dormitorios".
• Normas y puntos para grifos, cabezales de ducha, ventanas, fuentes de energía y otros elementos relacionados con la ecología.
• Normas y puntos para los costos permitidos, los materiales utilizados, la accesibilidad y muchas otras cosas.

El QAP de Virginia enumera 15 tipos de subvenciones federales que pueden recibir los proyectos LIHTC. La agencia de vivienda de Virginia debe hacer una "Revisión de la capa de subvención" para asegurarse de que las subvenciones encajan en cada proyecto. Los estados deben realizar auditorías detalladas de los proyectos LIHTC debido a los problemas de fraude. Hay una capa de regulaciones federales LIHTC en la parte superior de estas normas QAP estado. La guía de auditoría del IRS para el LIHTC tiene 350 páginas. Todo esto para un crédito fiscal.

Los promotores de viviendas necesitan grandes burocracias y se enfrentan a retrasos en la gestión de todas las normas LIHTC. Como resultado, la construcción de los proyectos LIHTC cuestan sustancialmente más que los proyectos basados en el mercado. Además, una vez construidos los proyectos LIHTC, se necesitan burocracias para el seguimiento a largo plazo de los proyectos en cuanto a mezcla de inquilinos, niveles de ingresos y otros aspectos durante 30 años.

Permítanme un comentario político: ¿Saben los congresistas republicanos nominalmente conservadores que apoyan el LIHTC que no se trata de un simple recorte de impuestos a la inversión, sino más bien de un plan regulador de arriba abajo que impone enormes cargas de papeleo a la industria y planifica de forma centralizada las viviendas hasta el número de puertos USB que tienen?

Corrupción

El LIHTC es un vehículo para la corrupción de los gobiernos estatales y locales, como hemos visto en lugares como California. En Dallas, en 2019, el presidente del comité de vivienda del ayuntamiento se declaró culpable de recibir 40.000 dólares en sobornos por intentar dirigir los créditos fiscales a la vivienda y otras subvenciones a un promotor favorecido.

Cuando el gobierno federal da dádivas a los gobiernos estatales y locales, es un combustible para la corrupción. Es lo que ocurre con muchos programas federales, como las subvenciones comunitarias en bloque del HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos). Un argumento contra el LIHTC es que el gobierno federal no debería exacerbar el persistente problema de la corrupción de los gobiernos locales con los promotores.

Reformas fiscales para la vivienda asequible

Estoy en contra de exenciones especiales como la LIHTC, que complican el código tributario. Pero hay reformas fiscales favorables al mercado que impulsarían la inversión en vivienda multifamiliar.

• Reformar las normas de amortización fiscal. Los edificios de apartamentos tienen largos períodos de amortización de 27,5 años, lo que eleva las tasas efectivas de impuestos sobre la inversión. Algunas maquinarias y equipos de edificios de apartamentos tienen vidas de depreciación más cortas que se beneficiaron de las reglas de gastos del proyecto de ley de impuestos de 2017, que ahora se están eliminando gradualmente. El Congreso debería restablecer la plena amortización de la maquinaria y el equipo y reducir drásticamente la vida útil de la depreciación de los edificios de apartamentos.
• Reducir los altos impuestos sobre la propiedad. Los impuestos sobre la propiedad de los edificios de apartamentos son más elevados que los de las viviendas ocupadas por sus propietarios. El Lincoln Land Institute estudia 50 ciudades estadounidenses cada año y descubre que los tipos impositivos efectivos de los edificios de apartamentos son un 44% más altos que los de las viviendas ocupadas por sus propietarios. Esto es injusto y socava la inversión multifamiliar. Las ciudades deberían reducir los impuestos sobre la propiedad de los edificios de apartamentos.

Las normativas aumentan los costos y reducen la innovación

En lugar de microgestionar el desarrollo multifamiliar con el LIHTC, necesitamos innovación en la producción de viviendas de bajo costo, como la construcción modular, las casas pequeñas y los nuevos materiales. Las normativas son enemigas de estas innovaciones.

En un estudio de 2022, las asociaciones comerciales NAHB y NMHC descubrieron que las normativas aumentan los costos de construcción de edificios de apartamentos en un 41%. Los costos más elevados se derivan de los constantes cambios en los códigos de construcción, los mandatos de asequibilidad, las reservas de suelo, los retrasos gubernamentales, las regulaciones laborales, las complejas aprobaciones de zonificación, los mandatos de desarrollo únicos y las tasas de los promotores. Además de ese 41% de costos normativos, el estudio concluye que las batallas contra los "no en mi patio" (NIMBY) añaden otro 6% a los costos de urbanización.

El estudio se basó en una encuesta realizada a promotores de viviendas multifamiliares. La mitad de los promotores afirmaron que no construirían en lugares donde se impusiera una zonificación de inclusión y el 88% dijo que no construiría en lugares con control de alquileres. El informe concluye que "los mandatos normativos disuaden a los promotores de construir en los mercados que más necesitan más viviendas". Las soluciones gubernamentales suelen ser contraproducentes.

El Terner Center for Housing Innovation de Berkeley estudia los costos de los proyectos LIHTC. El centro encontró que en 2019 las leyes de salarios prevalecientes en California aumentaron el costo promedio de la construcción de proyectos LIHTC de alrededor de $ 400.000 por unidad a alrededor de $ 500.000. Los proyectos LIHTC son construcciones de alto costo.

Aquí hay un punto final sobre la regulación. Los estudios económicos, como un estudio del NBER de 2022 de Goolsbee y Syverson, señalan que la productividad del sector de la construcción lleva décadas estancada. Mientras que la productividad total de los factores ha tendido al alza en el conjunto de la economía, la productividad de la construcción ha caído en picado desde los años setenta. Los economistas no saben exactamente por qué, pero el exceso de regulación que ahoga la innovación es una causa probable. Estamos construyendo casas más o menos igual que hace 50 años. Los productos manufacturados son mucho más baratos hoy que en el pasado, pero la construcción de viviendas es más cara. La desgravación fiscal para viviendas de renta baja agrava este problema de costos normativos.

En conclusión, el camino a seguir debería ser la desregulación, la innovación y la reducción de costos, no más subvenciones, costos más elevados y planificación central con programas de créditos fiscales.

Chris Edwards y Vanessa Calder analizan el LIHTC en este estudio.

Este artículo fue publicado originalmente en Cato At Liberty (Estados Unidos) el 26 de febrero de 2024.