La sabiduría convencional sobre la calidad de las hipotecas es errónea

El estribillo común es que no debemos preocuparnos por una recesión inmobiliaria porque se afirma que el crédito hipotecario es "fuerte", presumiblemente debido a la Ley Dodd-Frank. Esta conclusión no podría ser más peligrosamente errónea. Esta sabiduría convencional se basa en una interpretación errónea tanto de las tendencias del mercado hipotecario como del marco normativo posterior a 2008.

El primer dato en el que se centran los comentaristas es la calidad crediticia de los prestatarios. Según el Urban Institute, los datos más recientes de la primavera de 2024 muestran que la puntuación FICO media para las nuevas hipotecas originadas fue de 734. Esta cifra es coherente con lo que hemos visto en los últimos años. Esta cifra es coherente con lo que hemos observado en la última década. Dado que la media FICO al entrar en 2008 estaba más cerca de 700, este cambio se presenta como prueba de un prestatario hipotecario mucho más fuerte. Pero, ¿realmente lo demuestra?

Recordemos que bajo el alivio de la deuda COVID, la presentación de informes para muchos tipos de préstamos en mora se detuvo. Los hogares recibieron importantes ayudas financieras directas durante la pandemia. El resultado fue un cambio significativo al alza en las puntuaciones de crédito. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) constató, de media, una mejora de 11 puntos en las puntuaciones FICO de los consumidores en los primeros meses de 2020. La Fed de Boston encontró las mayores mejoras FICO entre aquellos con las puntuaciones más bajas, con los prestatarios subprime más profundos siendo testigos de una mejora de casi 20 puntos FICO.

Los reguladores, y el Congreso, a partir de la Ley de Transacciones Crediticias Rápidas y Precisas de 2003, y la Ley Dodd-Frank, impusieron cambios que han aumentado las puntuaciones de crédito. El ejemplo más dramático se ha dado en el ámbito de las deudas médicas. El CFPB ha identificado correctamente que gran parte de la deuda médica es el resultado de nuestro enrevesado sistema de facturación médica. Independientemente de ello, su eliminación repercute en las puntuaciones de crédito, y la CFPB estima que su tratamiento más novedoso de la deuda médica, incluidos los cambios en el sector instituidos en marzo de 2022, aumentará, de media, la FICO de los consumidores en 25 puntos.

Debe quedar claro que la mayor parte, si no la totalidad, de la supuesta mejora de la calidad crediticia de los prestatarios entre ahora y 2008 no es el resultado de mejoras reales de la calidad, sino de cambios normativos en la información crediticia. Un 740 hoy simplemente no es lo que era un 740 en 2008.

Los comentaristas también señalan la solidez de los balances agregados de los hogares. Por ejemplo, la Reserva Federal estima que en el primer trimestre de 2024, el patrimonio neto agregado de los propietarios, como porcentaje de los bienes inmuebles en propiedad, era del 71%. Estoy de acuerdo, es un gran colchón. Pero no es históricamente inusual. En los años 50, 70 y 80 se alcanzaron cotas similares antes de las dolorosas correcciones inmobiliarias de esas décadas. El importante patrimonio de los propietarios no impidió la crisis de las cajas de ahorro.

Y lo que es más importante, no todos compartimos este gran capital. El propietario típico es, de hecho, sólido como una roca. Pero son las colas las que provocan las crisis. En la crisis de 2008, el patrimonio neto total nunca llegó a ser negativo y, sin embargo, muchas familias se encontraron bajo el agua. El hecho es que las colas de la distribución han ido empeorando. Según el Urban Institute, la mediana de la relación préstamo-valor combinada en el momento de la concesión es ahora del 95%, mientras que en 2008 se acercaba al 80%. Y esto sin tener en cuenta los esfuerzos de la administración Biden por inflar las tasaciones.

Tal vez la tendencia más imprudente haya sido la explosión de los préstamos con una elevada relación deuda-ingresos, o DTI. El American Enterprise Institute informa de que más de un tercio de los préstamos hipotecarios recientes tienen un DTI superior al 45%. Esto es aún más preocupante con los recientes aumentos de los seguros y los impuestos sobre la propiedad a los que se enfrentan los prestatarios. A pesar de que la Ley Dodd-Frank prometía abordar la "capacidad de pago", los prestatarios se encuentran hoy estresados a niveles históricos.

Otra tendencia preocupante es el aumento sustancial de las compras de viviendas por parte de inversores. Según Realtor.com, la cuota de inversores en la compra de viviendas alcanzará el 14,8% en 2024, la más alta registrada. Esto es casi el triple de la cuota de 2008. Aunque gran parte de estas compras se realizan en efectivo, lo cierto es que los inversores están mucho más dispuestos a abandonar un activo que se deprecia que los propietarios de viviendas. Si el mercado inmobiliario se debilita significativamente, los inversores serán los primeros en salir.

Aunque esto "no sea 2008", no tiene por qué ser 2008. Una crisis dos tercios o la mitad de mala que la de 2008 sigue siendo mala. Discutir sobre puntos decimales es, en última instancia, un intento de distraer la atención de grietas muy reales en los cimientos de nuestros mercados inmobiliario e hipotecario.

En última instancia, la fortaleza de nuestro mercado hipotecario dependerá del mercado laboral. Nuestras normas hipotecarias actuales se basan en la creencia de que la economía sólo puede mejorar. Sin embargo, no veo ninguna razón para creer que hemos curado el ciclo de la vivienda o de los negocios. Como dijo JFK, "el momento de arreglar el tejado es cuando brilla el sol". Será mejor que empecemos rápido, ya que hay algunas nubes negras en el horizonte.

Este artículo fue publicado originalmente en American Banker (Estados Unidos) el 13 de agosto de 2024.