La guerra contra los precios continúa: El erróneo tope de Biden para el control del alquiler
Jeffrey Miron y Pedro Aldighieri explican la manera más sostenible y eficaz de promover la vivienda asequible es permitir nuevas construcciones mediante la desregulación de la zonificación, el uso del suelo y los requisitos de construcción.
Por Jeffrey A. Miron y Pedro Aldighieri
El gobierno de Biden tiene previsto anunciar un nuevo límite a los aumentos de alquiler para determinadas viviendas asequibles subvencionadas por el gobierno federal. La medida, que limitará al 10% los aumentos anuales de los alquileres de viviendas subvencionadas con créditos fiscales, ha sido aplaudida por los defensores de los inquilinos, pero criticada por otros miembros del sector inmobiliario.
Como argumentamos en un capítulo sobre el control de alquileres para el próximo libro War on Prices, estas políticas son erróneas y, en última instancia, contraproducentes. Aunque bienintencionado, el control de los alquileres no logra su objetivo principal de mejorar la asequibilidad de la vivienda para los pobres y los desfavorecidos. De hecho, a menudo genera consecuencias imprevistas que agravan los mismos problemas que pretende resolver.
La teoría económica predice que los controles vinculantes de los alquileres desalentarán el mantenimiento y las mejoras en las unidades de alquiler controlado, lo que se traducirá en un menor valor de la propiedad. Los propietarios, incapaces de cobrar los alquileres del mercado, convierten las unidades de alquiler en condominios y los venden, reduciendo la cantidad de viviendas de alquiler controlado y creando escasez de viviendas de alquiler. Los inquilinos de viviendas de alquiler controlado se vuelven menos móviles para evitar perder el acceso a alquileres inferiores a los del mercado.
Los datos empíricos confirman en gran medida estas predicciones. Los estudios han demostrado que el control del alquiler conduce a una reducción de la oferta de viviendas de alquiler, como se ha visto en San Francisco y Cambridge, Massachusetts. También provoca una mala distribución de la vivienda, ya que los inquilinos se quedan en pisos que no se ajustan a sus necesidades. Las viviendas de alquiler controlado suelen tener peor mantenimiento y más problemas de calidad que las de precio de mercado.
Y lo que es más importante, el control de los alquileres no suele beneficiar a los destinatarios previstos: los hogares pobres y de minorías. En San Francisco, el control de los alquileres aceleró la gentrificación, ya que los propietarios convirtieron las viviendas de alquiler en condominios de lujo. En St. Paul, los beneficios del control de alquileres beneficiaron principalmente a los inquilinos blancos y más ricos, con escasa transferencia de riqueza de los propietarios a los inquilinos desfavorecidos.
La forma más sostenible y eficaz de promover alquileres asequibles es permitir nuevas construcciones mediante la desregulación de la zonificación, el uso del suelo y los requisitos de construcción. Estas políticas abaratan el desarrollo y hacen que la oferta responda mejor a los precios, manteniendo los alquileres bajo control. Si los hogares con rentas bajas siguen teniendo problemas de asequibilidad, enfoques específicos como los bonos de vivienda son una alternativa más sencilla y rentable que el control de los alquileres.
Aunque el tope de alquileres propuesto por la administración Biden pueda parecer una solución rápida, ignora los problemas fundamentales que afectan al mercado de la vivienda. Los controles de precios impiden que el mercado asigne eficientemente los escasos recursos y desalientan las inversiones necesarias para ampliar la vivienda asequible. Las consecuencias imprevistas probablemente superen cualquier beneficio a corto plazo.
Los formulados de políticas públicas deberían tener en cuenta las lecciones de la teoría económica y las pruebas del mundo real. El control de los alquileres, incluso en sus formas más moderadas, es una herramienta defectuosa que crea más problemas de los que resuelve. En lugar de recurrir a los controles de precios, la atención debería centrarse en eliminar las barreras al desarrollo de nuevas viviendas y proporcionar ayudas específicas a quienes más las necesitan. Sólo entonces podremos hacer frente a la crisis de vivienda asequible del país.
Los lectores pueden encontrar más información sobre el control de los alquileres en nuestro capítulo para The War on Prices, de Ryan Bourne, publicado por el Cato Institute y ya disponible para reserva. El libro está destinado a convertirse en una lectura esencial para cualquier persona interesada en la intersección de la economía y la política pública. Otros capítulos incluyen debates sobre la "inflación motivada por la ambición", la guerra de la administración Biden contra las "tasas basura", el supuesto "impuesto rosa" sobre los productos comercializados para mujeres, y mucho más.
Este artículo apareció en Substack el 29 de marzo de 2024.