El objetivo equivocado

Este mes, Washington, D.C. comenzará a aplicar una ley que tiene como objetivo regular y limitar el uso de alquileres a corto plazo (STR), incluidos los anunciados en los sitios web de Airbnb y Vrbo. Al hacerlo, D.C. seguirá el ejemplo de otras ciudades que han tomado medidas enérgicas contra las unidades de alquiler, incluidas Nueva York, San Francisco, Los Ángeles y Miami.

La ley STR de D.C. fue aprobada hace más de tres años, después de un año de tenso debate en el que los legisladores y algunos defensores de la regulación argumentaron que los problemas de asequibilidad de la vivienda justifican nuevas reglas de concesión de licencias y la reducción de los alquileres de unidades completas. Específicamente, los defensores afirmaron que limitar los STR ayudaría a aumentar la oferta de viviendas, mejorando así la asequibilidad de la vivienda para los residentes a largo plazo. Mientras tanto, los críticos de la industria han argumentado que las corporaciones, en lugar de los anfitriones individuales, son las propietarias de las unidades. Sin embargo, los STR continúan brindando oportunidades a los anfitriones individuales y tienen un propósito importante para los viajeros, con efectos indirectos positivos para las comunidades locales. 

Los beneficios de los STR para los viajeros son evidentes. A menudo más baratos y convenientes, incluyen servicios adicionales que rara vez se encuentran en una habitación de hotel tradicional, como cocinas privadas, áreas privadas comunes interiores o exteriores y acceso a una lavadora y secadora. Los STR también pueden proporcionar experiencias de viaje más auténticas y fuera de lo común. Mediante el proceso de compartir el hogar, los visitantes se conectan con vecindarios auténticos a través de anfitriones locales, quienes pueden informarles sobre la ubicación, las comodidades y la cultura, y pueden facilitar una apreciación y comprensión más genuina del área. 

Como resultado, los STR pueden generar interés y negocios en vecindarios que de otro modo no verían los beneficios del turismo. Por ejemplo, aunque los socioeconómicamente desfavorecidos distritos 7 y 8 de D.C. carecen casi por completo de hoteles tradicionales, Airbnb reportó que los anfitriones de estas áreas compartieron sus hogares con más de 29.000 huéspedes y en conjunto ganaron cerca de $4 millones en ingresos durante un año, mientras que sus invitados gastaron $9 millones adicionales en restaurantes y tiendas minoristas. 

El valor de los STR para los residentes locales tampoco debe pasarse por alto. Los STR ofrecen una oportunidad real y pueden brindar estabilidad: según una encuesta de Airbnb de 2021, el 44% de las anfitrionas dicen “que el dinero que ganan por hospedaje las ha ayudado a permanecer en su hogar”. En un informe anterior, Airbnb indicó que las personas mayores, especialmente las mujeres mayores de 60 años eran el grupo demográfico de más rápido crecimiento entre los anfitriones que se unían a la comunidad de Airbnb en EE.UU.; en D.C., la comunidad anfitriona de mujeres mayores estaba creciendo un 54% más rápido que la comunidad anfitriona general. 

Estas anfitrionas mayores de edad frecuentemente dependen de Airbnb como una fuente de ingresos. Más de la mitad de los anfitriones mayores de edad están jubilados y la mayoría de las anfitrionas mayores de edad no tienen hijos en casa y están tratando de cubrir sus gastos. De hecho, durante el debate del consejo de la ciudad en D.C., los anfitriones reportaron que alquilaban sus residencias para permanecer en sus casas o continuar viviendo en una ciudad cada vez más costosa —evidencia de que el debate en torno a los STRs y la asequibilidad tiene impactos en más de una dirección. 

Los opositores a menudo afirman que los STR son propiedad de corporaciones que no tienen afinidad con el vecindario. Pero los datos de Inside Airbnb, un proyecto que proporciona datos gratuitos de listados de Airbnb, muestran que la mayoría de los Airbnb de D.C. son alquilados por anfitriones que ofrecen cinco unidades o menos, en otras palabras, pequeños empresarios. Más de un tercio de los STR de D.C. están listados por anfitriones que alquilan una sola unidad. 

Los formuladores de políticas y los defensores de la regulación también sostienen que los STR reducen la oferta de viviendas y por lo tanto ejercen una presión al alza sobre los alquileres. De hecho, algunas investigaciones encuentran que una proliferación de STR en los vecindarios aumenta los costos, un artículo bien citado encontró que un aumento de la desviación estándar en los listados de Airbnb en Boston se asoció con un aumento del 0,4% en los alquileres solicitados. 

Sin embargo, la oferta de vivienda existente no es un hecho. Con la reforma, la oferta general de viviendas podría aumentar para satisfacer también las demandas del mercado de STR y alquileres a largo plazo. Y el efecto de las restricciones de zonificación en la asequibilidad de la vivienda es mucho mayor que el efecto de los STR. Una investigación encontró que las reglas de zonificación aumentaron el costo de la vivienda en Manhattan, San Francisco y San José en aproximadamente un 50% a principios de la década de los 2000, una cifra que seguramente no ha hecho más que crecer desde entonces. 

Los legisladores de D.C. y sus electores harían bien en no reducir las oportunidades para los anfitriones, sino en ampliar la oferta general de viviendas. Con una política regulatoria reformada, los STR pueden continuar brindando valor a los viajeros y oportunidades económicas para los anfitriones locales que trabajan arduamente, y D.C. y otras ciudades pueden mantener la puerta abierta por igual a visitantes, nuevos residentes y residentes a largo plazo.

Este artículo fue publicado originalmente en City Journal (EE.UU.) el 8 de abril de 2022.