El mercado de hipotecas para la vivienda: La experiencia panameña
En muchos países en vía de desarrollo la falta de facilidades de crédito hipotecario para los grupos de ingreso medio y bajo ha sido descrita como una falla del mercado. En la práctica, se ha explicado la falta de crédito hipotecario como producto del bajo nivel de ahorros, la falta de desarrollo financiero, la falta de concordancia entre el periodo de los activos y pasivos bancarios, y dificultades para usar el capital humano como colateral. A su vez, generalmente no existen procedimientos legales bien definidos que expediten los reclamos o juicios hipotecarios, que toman años, lo que aumenta el riesgo de morosidad y los costos del crédito. También se ha indicado que las asimetrías de información crean condiciones de mercados imperfectos e inducen a selección adversa y racionamiento. Como resultado, el mercado de hipotecas en países emergentes se caracteriza por altas tasas de interés, altos requisitos de abono inicial (down payment) y plazos relativamente cortos, con dificultades para lograr condiciones favorables de crédito.
Debido a la falta de crédito hipotecario para viviendas muchos gobiernos han asumido la responsabilidad de resolver este problema. Sin embargo, existe una gran cantidad de fracasos en programas públicos de vivienda, con grandes pérdidas e insolvencia de las instituciones hipotecarias. Incluso países desarrollados han tenido importantes programas de viviendas, ocasionalmente con fracasos espectaculares, como en Estados Unidos. Para resolver el problema hipotecario se requieren suficientes recursos financieros, bajos costos de operación y riesgo, y condiciones favorables a los clientes (bajos intereses). Pero usualmente los programas de vivienda de los gobiernos en países en vías de desarrollo no tienen suficientes recursos financieros y muestran altas tasas de morosidad.
El caso de Panamá es diferente. Los bancos comerciales proveen suficientes recursos hipotecarios en condiciones favorables, con acceso para amplios sectores de la población. En efecto, en el presente la banca panameña da hipotecas a 30 años plazo con alrededor del 5 al 6 por ciento de interés variable y sin abono inicial, con un saldo en préstamos hipotecarios del 22 por ciento del PIB. Cabe mencionar que el gobierno da adicionalmente un subsidio de cerca de cuatro puntos porcentuales por 10 años a los grupos de ingreso medio y bajo. Las condiciones de Panamá se comparan favorablemente con las de Chile y México, donde las hipotecas de la banca comercial tienen 20 años de plazo, 8-9 por ciento de interés nominal, alrededor del 20 por ciento de abono inicial, y un saldo de hipotecas de viviendas de sólo entre el 10 al 12 por ciento del PIB, a pesar de la alta tasa de ahorros que tiene Chile.
¿Cuál es la razón del éxito de Panamá? Primero su estructura económica, con dolarización e integración financiera (basado en la participación de bancos internacionales), genera gran cantidad de recursos financieros. Además, la competencia en la banca produce ofertas de crédito en las mejores condiciones. En efecto, la expansión inicial del mercado hipotecario se dio después de la liberación de la banca a principios de los setenta e incluso ahora los bancos internacionales toman la iniciativa en reducir los intereses sobre hipotecas. Además, la estabilidad de la economía panameña valida que se den hipotecas a largo plazo.
Pero esto no es suficiente. En Panamá los arreglos institucionales mejoran la eficiencia de las operaciones hipotecarias de la banca. Inicialmente los bancos requerían fiadores, una condición difícil de cumplir que ya no se utiliza. Sin embargo, lo más importante en Panamá es la existencia de descuentos automáticos en el salario para el pago de préstamos. Esto se ha dado por décadas, tanto en las instituciones públicas como privadas; incluyendo deducciones a los jubilados en el sistema de Seguridad Social. Esto se logra por medio de un contrato irrevocable entre el banco y el deudor, aceptado por el empleador, que autoriza el descuento (el gobierno cobra algo por el servicio a sus empleados). Este arreglo amplía el acceso a facilidades de crédito y, de esta manera, los bancos efectivamente usan los ingresos salariales futuros como colateral a préstamos. A su vez, este mecanismo reduce los costos de transacción vía menores requerimientos de información (y no hay problemas de asimetría en la información), hay poco riesgo de morosidad y casi ningún costo de cobros. En Panamá, adicionalmente, las condiciones legales permiten el secuestro de propiedades morosas y la ejecución de juicios hipotecarios en un tiempo relativamente corto. De hecho, es común que firmas legales compren propiedades en proceso de embargo y ejecuten los procedimientos legales.
Este entorno crediticio favorable también se aplica a otros préstamos personales y de jubilados (prácticamente inexistente en otras partes); lo que ha desarrollado facilidades de “crédito al consumo” por bancos y “financieras” privadas. La banca panameña en el 2003 tenía un saldo de créditos al consumidor del 19 por ciento del PIB (sólo 6.4 por ciento en Chile). Estos préstamos son muy rentables a la banca por su bajo riesgo, ya que además del descuento incluyen un seguro de vida. Además, tiene mayor tasa de interés y se cobra una alta prima por transacción.
La experiencia panameña en hipotecas para vivienda demuestra que todo lo que se necesita para lograr que el mercado produzca una solución eficiente es un buen diseño o arreglo institucional. Por lo tanto, se puede decir que la caracterización del mercado hipotecario como una falla de mercado no es correcta. Además, los problemas en hipotecas no son intrínsecos al sector financiero, ni son una condición estructural de los países en vías de desarrollo. Las condiciones institucionales del mercado hipotecario panameño deben ser parte de los mercados emergentes; e incluso de Europa o Japón, donde hay un alto porcentaje de empleo en el sector formal, pero con altos requisitos de abono inicial.